株式会社　明来 -Ｑ＆Ａ-

明来パーフェクト保証

サブリースって何ですか？

サブリースとは、賃貸物件のマンションをオーナー様より借り上げし、入居希望者に転貸するシステムのことです。
だから、管理会社が借主となることから、空室でも管理会社が、お金を立て替えてオーナーにお支払いいたしますので、安心して、マンション経営ができるのです。

明来パーフェクト保証は、普通のサブリースと何が違うの？

明来パーフェクト保証では、エアコン・給湯器などの設備の修理・新品交換まで致します。
通常、サブリースといっても、設備の修理などは、別途費用となり、結局収入に響いてしまうといったケースは少なくありません。また、古い賃貸物件であるならなおさらです。明来パーフェクト保証は、家賃保証に設備保証がついたシステムです。

他のサブリース管理会社よりも高い保証（借り上げ）ができる理由はなんですか？

サブリースをしている管理会社は何通りかあります。その特徴を簡単に説明いたします。
下記のトラブル事例は、全ての会社に該当するのではない事を前提としてお読みください。

１.

建築・ゼネコンがメインの管理会社。建築を自社で行なっている会社。
（ハウスメーカー・土地活用といっている会社）

通常新築マンションしかサブリースを受けません。なぜなら、ハウスメーカーは、建築費が、原価１億円のマンションなら、１億５，０００万円で、お客さんに売却するからです。お客様は、一見長期で保証してくれるので得なような気持ちになりますが、実際建築会社は、空室保証で赤字になっても、初めにそれ以上利益を貰っているため、空室が出ても平気なのです。
オーナー様は自分で、自分自身の空室保証をしているのと同じことになるのです。

（注）注意してほしいのはその契約内容です。例えば、「１０年毎に大規模修繕工事をする事が、契約更新の条件です。」と書いている場合です。また１０年後に高い修繕費用を請求されて、自分で自分の空室保証をしていることになるのです。また、それ以外に１０年たったら、家賃の保証額が、３～５割も下がる会社があります。これは、その会社のマニュアルに初めから、１０年以上過ぎると、設備等・修繕トラブルが多くなることから、もともと更新する意思が無く、契約を断らせるように仕向けるよう、家賃を下げる場合です。

２.

賃貸の仲介が、メインの管理会社。

もともと、仲介手数料がメインの会社ですから、築が１０年以上経つような、今後トラブルが増えるマンション又、賃貸の付が悪く、仲介手数料が入りにくい物件（古い・汚い・遠いなど）の物件は、更新時期に契約を断られることがあります。又、大手賃貸仲介会社でも、社内マニュアルで、古いマンションは管理が手間になるので、契約を断るよう書かれている会社もあります。

３.	マンション管理がメインの会社。（当社のような管理のみで収益を上げている会社）
３.	管理のコスト（リフォーム、管理、集金、修繕など）を下げることによって、収益を上げる会社です。

基本的に２.も３.も家賃査定の方法は殆ど変わりません。ではなぜ当社は高く保証しているのでしょう。
答えは簡単です。例えば、2.が管理手数料を年間１，０００万円払っている所であれば、当社は原価で言えば３００～４００万円で業務を行います。その場合、１，０００万円との差額７００～６００万円を多くオーナー様に還元できるのです。
他社よりも、家賃の保証額が多いのはこのようなカラクリがあったからなのです。
ですから、他社が請けないような古い物件や、文化、長屋、戸建、事務所ビル、ソシアルビルでも契約できるのです。

家賃３年間先渡し

３年間以上の家賃先渡しも可能ですか？

最高で５年までの先渡しが可能です。しかし３年以上は、物件対応とさせて頂きますので、場合によっては、お断りさせていただく場合もございます。
（注＊３年間まではお断りすることはございません。）
期間については、お気軽にお問合せください。尚、先渡しは期間に応じた歩引きがあります。

入居者管理・建物管理

エアコンなどの設備が安い理由は？

マンションの管理を多数任せて頂いていること、又、自社でリフォーム、デベロッパー事業を行っていることから年間多数の設備をメーカーから直接購入しております。
多数購入することにより、メーカーへの大幅な値下げの提案が可能なのです。

クロスの値段が業界最安値のようですが、どうして品質の良いクロスの値段がここまで安いのですか？

明来では工場で作った自社ブランドのクロスを使用することにより、コストの削減を行なっております。
問屋を通してメーカーから仕入れるより、格安でオーナー様にご提供できるというわけです。
※明来ブランドのクロスが嫌だというオーナー様には、メーカーのクロスをご提供させていただくことも可能です。

自社ブランドのクロスだけで５９８円/mが可能なんですか？

リフォームの値段を抑えるために、明来ではリフォーム職人さんに効率よく仕事をしていただくため、時間の短縮（見積もり不要・問い合わせ不要・確認不要）を提案しておりますので、１日当たり通常の職人さんより倍の仕事ができるのです。

リフォームの時間を短縮したら、リフォームに手を抜かれているのではないですか？

リフォームで短縮すべき時間は『リフォームに取り掛かるまでの時間』です。
退去決定からリフォームに取り掛かるまでの流れをオーナー様が独自でされる場合と、明来がサポートした場合とを比較して見ると、

オーナー様		明来
入居者さまの退去が決定 ↓ オーナー様に連絡 ↓ オーナー様がリフォーム業者に連絡 ↓ リフォーム業者が部屋に見積りに行く ↓		入居者さまの退去が決定 ↓ 明来に連絡 ↓ 明来がリフォーム業者に連絡 ↓ ↓ ↓
作成した見積りをオーナー様へ ↓ 後日、オーナー様からリフォーム発注 ↓ リフォーム業者とリフォームの日程を決める		↓ ↓ ↓ ↓ ↓
↓ リフォーム業者がリフォームに取り掛かる		↓ リフォーム業者がリフォームに取り掛かる

グレーの部分を明来では行っておりません。よって、リフォーム業者が、見積りに行ったり、発注を待ったり、といった時間がいらないのです。時間を短縮することにより、一日一件しか業務ができなかったリフォーム業者が２件、３件と効率よく業務ができるようになり、結果、リフォーム単価を抑えることができるというわけです。

エレベーター・貯水槽点検・消防点検・機械警備

エレベーターの定価っていくらが相場なの？

エレベーターの点検料というものは、確かに決まった定価というものが存在しません。
全ての業者さんが、というわけではありませんが、オーナー様によってエレベーターの点検料の値段が変動しているのが、現状のようです。
オーナー様の不安を払拭するためにも、明来では定額のエレベーター点検料金を設定し、オーナー様によって価格が変動するといったことのないようにしております。
個々に値段の交渉をして、高い点検料を取るよりも、その様な交渉の時間や、契約書式等を１本化する事により当社では手間を省いた分、オーナー様に、価格で還元しているのです。

エレベーター点検料・修繕費が相場よりかなり安いと思うのですが？

明来では、独立系のエレベーター会社で、メーカーと同じ純正の部品を使用して対応しております。
点検料・修繕費用のほとんどが、人件費（工賃）です。まず、この工賃の値段がメーカーよりも安く仕事をしている事。
又、無駄な取替え・修理は無くし修繕箇所のみを修理することによって設備の交換寿命を長くしているのです。
お客様の見えないところにまで気を使うのが明来の方針です。

独立系でも安心なの？

エレベーター会社には、大きく分けて独立系とメーカー系の２タイプがありますが、独立系の会社であっても、メーカーの純正部品を使っている会社と、海外で作った部品を使っている会社があります。
海外の部品ですと、どうしても純正よりも精度、寿命は変わってきてしまいます。明来では、純正部品を使うことによりメーカーの点検業務と同じ、工事内容を可能にしているのです。

AKI倶楽部

明来の管理するマンションに入居するのに、ＡＫＩ倶楽部入会が必要なのですか？

ＡＫＩ倶楽部入会は絶対条件ではなく、お客様自身がお選びいただけます。
ＡＫＩ倶楽部に入会されない場合は、ＡＫＩ倶楽部のサービスを受けることができませんので、入居時に入居支度金（敷金・礼金・保証金）をお支払いいただくことになります。

ＡＫＩ倶楽部オンラインショッピングの商品はどうしてこんなに安いのですか？

株式会社明来では、生活環境企業としてお客様のマンションライフを快適なものにし、喜んでいただくために、『どこよりも一円でも安く』をモットーに価格破壊宣言を実施中です。
当社購買員が定期的に市場価格を調査し、他社よりも安い価格での販売に力を入れております。
また、一部の商品では、商品代金の一部を弊社が負担する事で、お客様への格安提供出来るのです。。

マンションを退去したら、ＡＫＩ倶楽部も自動的に退会になるのですか？

マンションを退去しても自動的にＡＫＩ倶楽部退会ということにはなりません。退会するには、別途退会手続きが必要となります。
又、年会費を頂ければ今まで通り当社のプレゼントとサービスが受けられます。
尚、一度退会した場合の再入会は、改めて入会金がかかりますのでご了承下さい。

マンションに入居はしていないのですが、ＡＫＩ倶楽部に入会したいです。どうすればいいですか？

マンションの入居に関係なく、ＡＫＩ倶楽部に入会されたい場合には、当社へお問い合わせください。所定の利用料をお支払いいただきましたら、プレゼントとサービスがご利用になれます。

屋上緑化

屋上緑化費用を明来が全額負担してくれるって聞きましたが、何百万円も本当に負担してもらえるのですか？

新規マンションを建築予定のお客様や、管理の新規契約を任せて頂けるお客様に『環境事業の一環』として全額負担させていただいております。マンションの屋上を緑化することにより、入居者の憩いの場としてだけではなく将来の子供たちに美しい街並みを残したいと言うのが私たちの望みです。